Che cos'è la surroga del mutuo?
Cosa si intende per portabilità del mutuo?
A cosa serve la surroga e perché è importante per un mutuo?
Questo è ciò di cui parleremo oggi.
La surroga del mutuo, o "portabilità", è stata regolamentata in Italia con la Legge Bersani del 2007. Trattasi del trasferimento del proprio mutuo presso un' altra banca, che evidentemente concede condizioni più vantaggiose e si fa carico di tutte le spese necessarie per l' operazione.
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La surroga non comporta la cancellazione e l' iscrizione di una nuova ipoteca, come nel caso della sostituzione del mutuo, ma solo un cambio di beneficiario (dalla vecchia alla nuova banca).
Ma, mentre la sostituzione consente di ottenere liquidità aggiuntiva, la surroga prevede espressamente che l' importo del nuovo mutuo debba essere uguale al capitale residuo del finanziamento in essere con la vecchia banca.
Fra i vantaggi vi sono la possibilità di ottenere condizioni migliori, come la possibilità di passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa, o di rinegoziare lo spread; è la banca subentrante a farsi carico delle spese e gli aspetti amministrativi dell' operazione, per cui si risparmia a costo zero.
Quando non si è soddisfatti delle condizioni del proprio mutuo, quindi, ci si può informare sui finanziamenti offerti da altre banche; quando se ne individua uno più conveniente, si può chiedere alla banca in oggetto la disponibilità a surrogare il mutuo in corso: se questa accetta saranno suoi tutti gli oneri amministrativi.
Non è però detto che la banca accetti di subentrare ad un' altra: qualora essa ritenga l' operazione troppo costosa può rifiutarsi di trasferire il mutuo su di lei.
La vecchia banca, invece, non può opporsi alla surroga.
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L' abbassamento dei tassi di interesse bancari ha causato un boom delle richieste: nel 2014 la domanda e l' erogazione di mutui di surroga sono cresciute rispettivamente del 12% e del 17%.
Anche nei primi otto mesi del 2015 è proseguito il fenomeno, con le surroghe che si sono attestate al 63,1% delle erogazioni totali.
Un' altra causa dell' aumento della domanda è legata alla passione che gli italiani hanno per il tasso variabile, che è l' oggetto dell' 82% delle richieste.
La convenienza dell' operazione aumenta quanto più è ampio il divario fra il tasso del proprio mutuo e quello che si può trovare su un altro mutuo di surroga, e quanto maggiore è la durata residua del mutuo in essere.
La surroga risulta invece molto meno conveniente, o addirittura un' inutile perdita di tempo, quando mancano pochi anni all' estinzione del mutuo. Infatti le banche italiane applicano sui mutui l' ammortamento alla francese, la cui formula prevede che gli interessi siano caricati in gran parte nella prima metà degli anni del finanziamento.
Inoltre, le banche tendono a misurare il rischio del soggetto in base al loan to value, che indica la percentuale del mutuo rispetto al valore dell' immobile; chiaramente lo spread proposto al cliente si abbassa quando cala tale indice. Per cui la surroga conviene per importi minori del 60% del valore dell' immobile.
L' alternativa alla surroga è rappresentata dalla possibilità di chiedere alla banca la rinegoziazione delle condizioni iniziali. Nessuna banca è obbligata a farlo, ma per la preoccupazione di perdere un cliente potrebbe accettare un compromesso.
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