Proprio perché oggi i tassi di interesse sui mutui sono diminuiti drasticamente potrebbe esser conveniente trasferire un mutuo in corso di rimborso da un istituto bancario ad un altro. Con la surroga infatti si sposta il mutuo presso un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose, mentre con la sostituzione si estingue il vecchio mutuo e se ne stipula uno nuovo a tassi più vantaggiosi, presso la stessa banca. Le due formule, assicurano un risparmio notevole. In alternativa alla surroga bisogna menzionare la rinegoziazione del mutuo presso la stessa banca, per coloro che sono affezionati a quell’'istituto di credito dove magari tengono tutti i loro risparmi.
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Questo articolo fa parte della Serie “Guida ai Mutui”:
• “Mutuo casa: a tasso fisso o variabile?”
• “Surroga, Rinegoziazione e Sostituzione di un Mutuo! Cosa sono e consigli!”
• “Mutuo prima casa: come accedervi?”
Un ulteriore delucidazione sul tema dei mutui, di cui nell’articolo precedente titolato “Mutuo casa: a tasso fisso o variabile?” abbiamo visto come scegliere il tasso fisso o variabile, riguarda appunto la surroga, la rinegoziazione e la sostituzione di un mutuo.
• Che cos’è la surroga di un Mutuo? La surroga introdotta grazie alla Legge Bersani permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca a un’altra che eventualmente proponga condizioni migliori.
La surrogazione permette quindi di modificare i parametri del mutuo senza variare il debito residuo, e senza costi aggiuntivi per il cliente: in tal modo la sostituzione del vecchio mutuo con un nuovo mutuo più vantaggioso è facile e conveniente, e ad essere agevolate sono le famiglie che possono ridurre i costi connessi al pagamento delle rate (in particolare, il costo degli interessi sul mutuo, non l'ammontare del mutuo in sé).
In pratica se le condizioni del proprio mutuo non sono particolarmente vantaggiose si può chiedere ad un'altra banca di subentrare all’istituto che ha erogato il finanziamento originario.
Un calcolo del risparmio che si può avere con la surroga della banca lo si può fare con i mutui a tasso risalenti al periodo tra il 2002 ed il 2013: la differenza dei tassi rispetto ad oggi è rilevante ed il risparmio può arrivare anche a 30/40 mila euro per un mutuo di 120 mila euro di durata tra i 20 ed i 30 anni, con punte di risparmio anche di 80 mila euro per i mutui a 30 anni accesi dopo il 2010.
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Un bel risparmio che varia tra i due e i tremila euro annui.
Quindi, con le dovute attenzioni, chi in passato ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso al 5-5,50% può ora surrogarlo con tassi intorno al 3%.
Stessa musica pure per i mutui indicizzati all'Euribor, ovverosia a tasso variabile con offerte di banche online, ma anche presso gli istituti di credito 'tradizionali', che si aggirano attorno ad un tasso finito pari all'1,90%.
• Che cos'è la rinegoziazione del Mutuo? In alternativa alla surroga, si possono trovare delle condizioni migliori anche con la rinegoziazione.
Con la rinegoziazione si possono modificare: la durata, il tasso d’interesse ed eventuali intestatari del mutuo.
Si possono anche modificare alcuni costi secondari, tipo: spese d’istruttoria, spese di incasso rata, modalità di pagamento ed altri oneri presenti nel contratto.
Le motivazioni per le quali un cittadino decide di fare una richiesta di rinegoziazione sono solitamente di carattere economico, ma può succedere anche che sia la banca a proporla in seguito ad una richiesta di surroga o sostituzione del mutuo.
Infatti, l’obiettivo per chiunque abbia sottoscritto un prestito è di cercare la migliore pianificazione per la restituzione della somma secondo le proprie necessità e cercando nei modi consentiti di ridurre l’ impatto della rata sulle proprie finanze.
• Che cos'è la sostituzione di un Mutuo? Il mutuo di sostituzione è una procedura diversa dalla surroga perché prevede l’estinzione del primo mutuo e l’accensione di un secondo. (che servirà anche a rimborsare il vecchio finanziamento).
La sostituzione però ha degli svantaggi quali ad esempio le spese per il notaio, le imposte e le pratiche.
Da sottolineare ovviamente soprattutto i vantaggi della sostituzione, quali avere una maggiore flessibilità nel pagamento delle rate, da dilazionare anche in più anni e la possibilità di detrarre una quota maggiore di interessi.
Quello che non si paga più in nessun caso, dall’entrata in vigore della legge Bersani è la penale per l’estinzione anticipata del mutuo.
Anche se la direttiva europea Mcd ha riacceso i timori perché prevede che gli stati possano stabilire un indennizzo a favore della banca per eventuali costi sofferti per il rimborso anticipato del mutuo.
L’indennizzo però dovrebbe sempre esser equo e non eccessivo, quindi non si dovrebbe mai tornare al vecchio regime delle penali pari a 1,5 -2 % dell’importo.
Vedi anche:
• “Mutuo casa: a tasso fisso o variabile?”
• “Surroga, Rinegoziazione e Sostituzione di un Mutuo! Cosa sono e consigli!”
• “Mutuo prima casa: come accedervi?”
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